距离万博一个地铁站佳禾配资，去琶洲只要13分钟，珠江新城20分钟地铁。附近配套方便，有商业有地铁有公园，配套成熟，这样的房子，你愿意用多少钱买它？
看这个定语，有点心动对不对？
再继续+定语，周边配套成熟，但是学校非名校，周边城市界面不旧但是稍微有点年代感，景观是看城中村，你又愿意花多少钱买它？
内心定价是不是又开始漂浮了？？感觉预算得砍一砍了？
这就是今天拍的地。
刚刚，已经被越秀拿下，楼面价1.54万/㎡。
这块地，非常有意思，我们了解到，参拍的几个开发商，定位不太一样。有考虑做改善的，也有考虑做刚需的，最终，大家也可以投个票。
1、地块基础信息
这块地原本是鸿图工业园，做汽车零部件的厂房，被政府收储后出让。
宗地面积38828平、计容建筑面积77419平、容积率2.6、起拍总价11.04亿元，起拍楼面价14260元/平。
交通应该是这块地佳禾配资，最大的亮点了。
地块紧邻南大干线，距离3号线大石地铁步行约800米，城际铁路大石东站约1000米左右。
因为有了这两条地铁城际线，这块地的价值一下子就上来了，因为，他可以做到20分钟到珠城，15分钟到琶洲，5分钟到长隆，10分钟到万博（未计算步行时间。）
这大配套就挺牛的了。
地块斜对面对面就是万民城。
KKV、喜茶、文通冰室，各种基础的吃喝玩乐都有。
学校有番禺大石小学、大石中心小学和礼村小学。
地块目前没有新的配套学校，参考周边地块对口学校。
新月明珠花园、四季花园、藏珑府对口的都是大石礼村小学；怡景花园、今日丽舍等对口大石中心小学。
附近还有个小众公园-锦岗长隆公园，环境还算不错，步行大概20分钟。
佳禾配资
（图源小红薯达Hugo）
不过，也有一点负面要素，大石是出了名的水浸区，万民城下雨有积水现场发生过，开发商在做设计时候，需要考虑抬高设计。
综合来说，地铁出来城市面貌也ok，交通非常牛叉，然后就导致了不同开发商定位差异，这个，我们晚点谈。
2、附近二手价格和动态
根据克而瑞数据监测显示，可以看到，附近的成交还是挺旺盛的。
（数据来源克而瑞）
周围的小区怡景花园、敏兴四季花园、新月明珠花园也有将近10-20年的楼龄了，最近的新月明珠花园，二手挂盘价2.5万-2万8/方左右，成交价一直在下探，目前大概是2万2-2万4左右，250万左右，能买到一个100多方的3房。
附近的次新房藏珑府，成交均价在3万左右。260-270万能买到91的3房。
小3房的关注还挺高的，房源有55人关注。
整个大石板块，热门成交二手小区的均价在2万/平左右，其中最热门的锦绣银湾成交均价在2.1万/平左右，新月明珠花园靠近地铁一点，成交均价略高一些。
市场最热的房源，都是300万以下，9月带看最多的二手房，117的大3房，挂盘价300万，估摸着还有空间。
基本上，本区市场的最大需求，是250-300万区间。
总价落定后，基本上这个板块大概会出什么产品，就比较清晰了。刚需，以及简单的刚改。
这就有意思了。
我们摸底到，不同的开发商，对这里的定位是不一样的。
因为地价不贵，优秀的交通，进去的城市界面也还可以，有开发商想做购买力更强的天河海珠客户，做品质盘，面积段走保守刚改路线（传统思路也就是80-120左右）。
也有开发商偏向于保守，觉得做极致小刚需更好更稳妥，把总价控制低一点，造老百姓真正喜欢的房子。。
园长个人觉得佳禾配资，250万左右的3房，300-350的极致4房，应该是这个区域比较受欢迎的产品，上到400多万，就有点够呛了，大家可以去选万博，不一定讲究这里。
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